5.入居中の注意事項・退去時にチェックされるポイントとは？ー敷金の返還ー

 

目次

（１）ご入居中の注意事項
（２）退去立会（退去時のお部屋チェック）
（３）敷金の返還（退去時精算）

 

（１）ご入居中の注意事項

お引越しも終わり、新しい生活のスタートです！初めての一人暮らしであれば、これからの生活は、全部自分一人でやっていかなければなりません。私も、大阪で４年間1人暮らし始めた際、引越し当初は、とても心細く、先を思うと不安でいっぱいでした。一人暮らしの寂しさを実感したのを覚えてます。住み始めて、困った事や、お部屋の事で分からない事等があれば、紹介してくださった不動産会社や、管理会社に気軽に連絡してみましょう。当社がご紹介（仲介）させて頂いたのであれば、なおさら、お気軽にご連絡くださいませ！基本手的に、その物件を管理している会社（管理会社）がある場合には、管理会社へご連絡する事になっていて、仲介してくださった不動産会社も、管理会社へ連絡するよう案内されると思います。しかし、当社はお客様が退去されるまで、お客様の快適ライフを責任をもってサポートさせて頂きますので、気軽に頼って頂ければ幸いです。
それでは、これからお住まい頂く上での注意事項をお伝えしますね。多少偏っているかもしれませんが、ご参考になれば幸いです。

室内の換気

当社は、管理物件の空室のお部屋を定期的に換気を行っております。お部屋も大切な家族のように思って、管理しています。換気していないお部屋と、換気をしているお部屋では、劣化のスピードが違います。湿度や臭気がたまり、お部屋にはよくないのです。湿気が多い季節等は、特に注意が必要です。押入や、和室等は、特に湿気が溜まりやすいので、充分に換気してください。（水取りぞうさんが効果的）冬場であれば、「結露」が起こり、窓ガラスや窓サッシに水滴がつきます。それを放置しておくと、カビが生える原因となります。結露が起きた場合は、水滴を拭き取って、充分に換気しましょう。換気を充分に行っているお部屋での生活は、あなたの生活をより快適なものにすること間違いなしですね。

喫煙について

私も、たばこは、自宅に帰れば結構吸っていましたが、空気清浄機を使っていましたし、窓の開け閉めも頻繁に行っていましたので、クロスには、ほとんどヤ二が付着しませんでしたが、結局匂いがとれませんでした。匂いが残るという事は、やはり壁や天井もヤニで薄く色がついていた様です。当社管理物件では、すべての物件が「禁煙」となっております。室内及びバルコニーでの喫煙は禁止となっております。バルコニーでの喫煙は、隣接するお部屋の洗濯物にその匂いがついたとか、窓を開けていたら、たばこの煙が入ってきた　といったクレームへとつながります。タバコは、火災の原因となるほかに、たばこの匂いやヤニが室内に付着し、クリーニングしても除去できない場合は、退去時の原状回復工事の際の借主の故意・過失による補修に該当しますので、余計な費用がかかってしまいます。タバコを吸われている方には、申し訳ないのですが、帰宅したらタバコは吸わないことを習慣としていただくと、健康にもつながりますので、是非ともご協力くださいませ。

水漏れ

水漏れ事故で一番多いのは、洗濯機へ接続する水栓からです。何らかの理由で、洗濯機と水栓の接続ホースが外れた場合、下の階の方の居室へ水が流れ落ちます。早く気づけばいいのですが、外出中であれば、大惨事です。また、洗濯防水パンの排水溝が詰まっている状態でも、充分に水漏れ事故の原因となり得ますので、日ごろから気を付けましょう。窓を開けっぱなしで外出してしまい、雨が降りこんだ場合も、下の階へと雨水が流れていきます。水漏れ事故とならない様に、日ごろから充分に気を付けましょう。
万が一、水漏れが発生した場合、慌てずに物件を管理している不動産会社へ連絡しましょう。お部屋のサービスで24時間コールセンターへ繋がる場合は、コールセンターへのご連絡をお願いします。管理会社営業時間外や、コールセンターとの契約がない場合は、水道業者、水のトラブル専門でやっている会社へ連絡し、応急処置をしてもらう必要があります。当社の管理物件は、アクトコールの「緊急サポート２４」と契約しており、費用はオーナー様と弊社が折半して負担しており、お客様のご負担はありません。当社の営業時間外でも、24時間対応しております。安心してお住まい頂けます。

隣接するお部屋への配慮

基本的に、スリッパを履き、室内を静かに移動すれば、下の階への振動はかなり軽減されます。また、ご家族やご友人がお部屋へ来訪される場合も、時間帯と話し声に気を配り、隣接するお部屋へご迷惑とならないように、心掛けましょう。賃貸住宅で一番多いトラブルは、「騒音トラブル」です。ご入居者お一人お一人の「思いやり」があれば、トラブルになるケースは激減します。トラブルとは、ほんの少しの行き違いから生じるものです。あまりにも、騒音がひどい場合には、「わざとやっている」と思ってしまいます。雑音と思って気にせずに生活できるのも、日ごろから隣接するお部屋の方との風通しが出来ていれば、「騒音トラブル」へと発展しない と私は信じてます。新しいお部屋で、新生活が快適なものとなることをお祈りしております。

 

（２）退去立会（退去時のお部屋チェック）

退去立会いの前に

退去通知により、おおまかな退去日（例 ５月末）はご連絡済みですが、退去時チェックを受けるまえに、立会希望日時を連絡しておきましょう。事前連絡もなく「荷物全部出したので、立会お願いします。」といったケースが過去に何回もありました。立会により退去チェックが出来なければ、退去清算がスムーズにいきませんので、事前連絡を忘れないようにしましょう。

また、予め、前章でご説明しましたが、ライフラインの使用停止のご連絡を済ませておきましょう。料金の支払いは、口座振替の場合は、自動的に指定日に引き落としされますが、コンビニ払い等の場合は、事前に支払いを済ませ、退去立会の際に不動産会社への提示が必要となります。

また、これは当社からのお願いなのですが、退去日までにお部屋の清掃をして頂けると助かります。これは、入居の長短は関係なく、楽しいことや悲しいこと、それらも退去の時は一つの思い出となっているはずです。いろんな経験をさせてもらったお部屋に、感謝の気持ちを込めて掃除をすれば、とても心地よくないですか。残念ながら、退去立会の時は、ほとんどの場合が埃が部屋の隅っこに固まっていたり、キッチンは油でギトギトとなっている事が多いのが現状です。「掃除してください！」と言えば強制となりますので、掃除は「お願い」です。意味同じか。笑　

退去立会

ご入居期間の長短に関係なく、住み慣れたお部屋を退去するのは、さみしいものですね。当社も、スタッフ一同、お客様のお気持ちをお察しし、退去立会を実施させて頂いております。退去立会で、入居者の皆様が一番気にされていることが「退去精算」ではないでしょうか。当社管理物件では、退去通知書ご記入の際にお部屋の損傷ヶ所等をヒアリングしております。ご希望なら、気になるところの事前チェックも行っております。
また、「退去精算」は、基本的に国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って精算しております。升で量ったように、正確には計算しておりませんが、「喫煙」に関しましては、厳しくチェックしておりますので、ご容赦ください。ちなみに、当社管理物件で集合住宅は、全室禁煙となっております。最新の契約では、「敷地内も禁煙」にしております。バルコニーや共用部分での喫煙は、他の入居者の方へのご迷惑となることから、禁煙をお願いする様になりました。私も、約10年前までは、「喫煙」しておりましたので、喫煙されている方のお気持ちはとても分かります。しかし、非喫煙者の方にとっては、「不快」な事であり、退去精算も同じように行われるとしたら、不公平となるので、いくら６年入居されていて、残存価値が０円となっても、喫煙の場合は、少なからず御請求させて頂いております。
退去立会は、最近では実施しない不動産会社が増えました。「うちは退去立会いをやっていないので、退去されたら、その後郵送で当社へ送ってください」とか「ドアポストに鍵入れておいてください」といった感じで、なんか寂しいですよね。当社が退去立会させて頂いております意義は、入居されていた方への感謝の気持ちと、今後の新しい生活へのエールを送るためなのです。また、退去精算で「行き違い」をなくすために、必ず実施しております。今後、管理させて頂く物件が増えようとも、必ず実施していきます。
さて、ここで、契約解除の際の注意事項をおさえておきましょう。

退去立会の主なチェック項目

当社の場合ですが、退去立会の際のチェック項目は、以下の通りです。

①たばこの匂い、汚れ、黄ばみ

退去立会の際、玄関から室内に入った際に、すぐにチェックするのが「お部屋の匂い」です。喫煙者であるか、非喫煙者であるかすぐに分かります。たばこのニコチンの匂いは、時間の経過とともに変化してクロスに染み込み、黄ばみとなり、独特な臭気を発していますので、そんな場合はクロスウォッシュでも黄ばみと臭気は取れないので、クロスの貼り替えとなります。喫煙による損傷は、借主の故意・過失となりますが、前述したように、６年経過しても当社では、若干のご請求をさせて頂きますので、くれぐれもご注意ください。

②クロス・床の破損

私は、学生時代から４年間お世話になった部屋で、2年ちょっとの間たばこを吸ってました。ろくに換気もしてませんでした。（反省。。）そして、壁に穴もあけてしまいました。。若かりし頃の失敗です。笑　しかし、入居時にもともとたばこ臭い、黄ばんだ状態での入居であった事を、管理している不動産会社が記録してくれていたので、穴の開いたところの補修費の１部（5000円）の負担のみで退去できました。私が、やった事は明らかに、借主の故意・過失に該当し、損害を賠償する義務を負う行為でありました。

その他、気を付けて頂きたいのが、お引越し時の家具のご移動の際に、壁クロスや床を損傷してしまった場合は、それがご本人でも、引っ越し業者であっても、損害を賠償するのは、借主（お客様）となりますので、ご注意ください。

③キッチン・洗面・浴室の排水口及び、蓋

水の流れ具合をチェックします。また、以前常識のない入居者がおられまして、とてもたばこ臭いお部屋でしたが、「室内では吸ったことがない」と言い張りましたが、キッチンの排水口を開けるとたばこの吸殻がたくさんありました。また、洗面化粧台・浴室の排水口も、髪の毛がたくさん詰まっている事もあります。この辺は、日ごろから小まめにチェックして清潔にしておく必要があります。

④キッチンチェック

コンロ、換気扇（レンジフード）が油汚れが残っていたり、又は通常のルームクリーニングでは落とせない場合、別途費用が発生する場合があります。日ごろから小まめに掃除しておく様にしましょう。また、ガスコンロの場合の壁の「こげ跡」も故意・過失となります。もともと、耐熱版等が設置されていない場合、ホームセンター等で耐熱版の代わりとなるものを購入し、設置しておくと良いですね。

④洗濯機トラップ用エルボ

洗濯機と排水をつなぐ、あの部品です。笑　なぜか、お引越しの時に、洗濯機と一緒に持ち出されるケースが多いのです。このエルボは、もともと設置されているものですから、必ず置いていきましょう。

⑤網戸

故意・過失があって破れているか、自然損耗であるかは、みれば分かりますが、当社は念のためお客様にお聞きしております。故意・過失による張り替えの場合、１枚3000円ぐらいと思っておいてください。

⑥設備チェック

◎エアコン
賃貸借契約書に「エアコン清掃代は借主負担」と記載されている場合がありますが、当社の契約では、基本的に貸主負担と記載しております。お部屋のルームクリーニングと同時に施工する場合は、１台５，０００円程度です。たばこを吸われているお部屋の場合は、その費用は借主負担となりますので、くれぐれもお気をつけください。

◎照明器具
設備として照明器具がついていたかどうかは、重要事項説明書に記載してあります。設備なのに、取り外している場合は、お返しいただくか、それが難しい場合は、費用を頂くこととなります。

◎トイレ
便器の破損、または便座の破損、温水暖房洗浄便座の故障等をチェックします。

⑦結露チェック

結露を放置したことによる、お部屋の損傷は、賃貸借契約書上の「善良なる管理者の義務違反」となり、損賠を場使用する責任を負います。窓やサッシ、窓枠等が結露で濡れている場合は、ご面倒ですが拭き取りしていただき、カーテンを開けて、充分に換気が出来ていれば、カビや窓枠（木枠）への損傷はありません。また、雨が降っているのに、窓を開けていたことによりお部屋が損傷した場合も、借主の故意・過失による損傷となりますので、お気をつけください。
以上、大きく分けて７項目ですが、他にもチェック項目あります。ご参考になれば幸いです。

 

（３）敷金の返還（退去時精算）

前章「１１.退去立会」でもご説明しましたが、当社は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って敷金精算、退去時精算を行っております。
私が、大阪から帰郷し、当社に入社したころは、「敷金は返ってこない」「敷金以外に、補修費を請求された」といったケースが多々あり、私もたくさんの相談を受けました。正直、退去時は、長年お住まいになったお部屋とのお別れの日、たくさんの思い出の詰まったお部屋に別れを告げ、新しい目的地へと旅立つ日であるので、切なさと希望が入交り、複雑な思いを抱えながらも、不動産会社やオーナーとお金の話をしないといけないので、神経使いますよね。退去時の立会をスムーズに行うため、前章「１１.退去立会」をよく読み、日ごろからお部屋を大切に使用すれば、退去時は契約書記載の通りの費用のみで退去できます。
退去時精算について、ご心配な方は、お気軽にご相談ください。相談料等は一切不要ですので、お気軽にお問合せください。

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実際、これまでいくつものご相談を受け、敷金没収の他、約10万円請求されたというケースも、逆に８万円敷金が返還されたこともありました。当社が仲介させていただいた物件の他、他社仲介の物件でもお気軽にご相談ください。賃貸借契約書に記載しているからと言って、それがすべて正しいわけではありません。民法や、借地借家法では、「公序良俗違反の契約」や、「借主に不利な特約は無効」という事になっています。
たとえば、賃料35000円の１ルームで、退去時に室内補修費として、１００，０００円支払うとか、退去時、理由の如何を問わず、室内の補修費は全額借主が支払うものとする…等の明らかに借主不利な特約等がそれにあたります。賃貸借契約書に記載する、当社のルームクリーニング代金の目安は以下の通りです。

１ルーム・１DKの場合、２５，０００円（税別）
２DK～２LDKの場合は、４２，０００円（税別）
３DK～３LDKの場合は、５２，０００円（税別）

これに、喫煙等で設備のエアコンの内部洗浄が必要な場合は、＋５，０００円（税別）となります。
国土交通省のガイドラインに沿って考えれば、「借主優位」と感じられる点が多い様に思います。徳島県宅建協会が制定した「協会ルール」においても、確かに以前と比べれば敷金返還金は多くなっています。ただし、それもケースバイケースであるという事を覚えておいてください。弱者＝消費者であるという風潮は、私はおかしいと思っています。（問題発言？）家賃をちゃんと支払い、善良なる管理者の義務を守り、お部屋を綺麗に使用しているのに、法外な請求をされた場合等、はじめて権利を主張できるものだと、私は思います。例えば、入居者ご自身がたばこを吸うなどして、クロスをヤニで汚してしまった場合や、壁を拳でぶち抜いた場合や（笑）、床をえぐる様な傷をつけてしまった場合等、これらは「借主の故意・過失による損害」に該当しますので、敷金がある場合は、敷金から差し引かれ、敷金ゼロでご契約されている場合は、退去時に請求される事になります。それに加え、家賃滞納や、退去予告告知義務違反により、さらに多く請求される場合があります。
しかし、それらの請求は、借主としての義務をちゃんと果たしていれば、請求されないお金です。入居するまでは、基本的に電気や水道を始め、名義は貸主名義となっており、当然お部屋の管理も貸主や管理会社が義務を負います。しかし、入居してからもずっと、貸主や管理会社が入居者のお部屋へ入って、換気したり掃除したりできないので、入居してからの管理は「借主に義務がある」と定めています。まるでご自分の持ち物の様に、大切に扱ってくださいという意味です。
当社は、お客様（借主）とオーナー様の間に入り、公平な視点でジャッジします。しかしながら、道理から外れている請求をされた場合は、一緒に立ち向かいます。
賃貸借契約は、オーナー様と借主様のどちらかが欠けていれば成り立ちません。オーナー優位、借主優位（消費者優位）ではなく、お互いを尊重し、「住んでいただいている」「住まわせてもらっている」この気持ちを忘れなければ、問題は起きません。当社の役目は、両者の間に立ち、円滑な賃貸借契約継続のサポートをさせて頂くことだと思っております。

 

 

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