3.気に入ったお部屋が見つかったときは―申込・審査・契約の流れ―

目次

（１）お部屋探しはタイミング
（２）お部屋を抑える（入居申込み手続き）
（３）入居審査について
（４）入居審査が通過後のスケジュール
（５）賃貸借契約締結

（１）お部屋探しはタイミング

こんな言葉を耳にした事ありませんか？確かにタイミングです。しかし、タイミングばかりではありません。当社が、皆様にお伝えしたいのは、決断を焦らない事です。お部屋探しは、楽しくそしてマイペースで進めていく事が大切ですよね！ましてや、今やお部屋の空室率も高く、借り手市場なのですから、焦る必要はないのです。これは、人と人との出会いにも、同じことが当てはまりますが、「ビビッ！」とくるお部屋があれば、お申込みをすればいいのです。とてもシンプルです。
お部屋探しのご希望として、約８割のお客様がご希望される条件は、『家賃が安くて、設備充実、交通や生活の利便性に優れているお部屋』です。すなわち、これらの条件を兼ね備えているお部屋と巡り合った際には、多少決断を早めてもいいのかもしれません。まさに、男女の恋愛と同じですね。笑

（２）お部屋を抑える（入居申込み手続き）

気に入ったお部屋があった際には、まずお部屋を押さえます。入居申込書に必要事項をご記入いただき、身分証明書、健康保険証（在籍確認のため）等を添えて、手続きをします。賃貸で繁忙期といわれる期間（通常１月～４月中旬頃まで）は、好条件のお部屋は、必然と競争率も高くなります。お部屋を見学中にも、他でお申し込みが入る場合が珍しくないのです。早い者勝ち！まさにその通りなのです。
お申込み手続きは、先でもご説明した通り、書面（入居申込書）を以て行います。弊社では、口頭でのお部屋止めは受け付けておりません。よくある「仮申し込み」「押さえ」は証拠が残らないため、他の不動産会社とバッティングした際にも、書面で意思表示された方が優先されるからです。お客様のために、原則として書面で行っておりますことをご理解ください。
また、入居申込書は、お客様の個人情報でもあるお名前、生年月日、ご勤務先等をご記入頂くとともに、連帯保証人、緊急連絡先のご記入もして頂いております。したがって、お部屋探しの前に、連帯保証人又は緊急連絡先となって頂ける方に、あらかじめ承諾を得ておく必要があります。一般的には、三親等以内の親族である必要があります。ご両親、兄弟姉妹、祖父母もこれに当たります。もし、何らかの事情でご親族がいらっしゃらない場合は、ご相談ください。また、連帯保証人・緊急連絡先を引き受けてくれる方にも、年齢等の制限がありますので、入居お申込み時にお気軽にご相談ください。賃貸保証会社へのご加入プランで『保証人無しプラン』をお選び頂き、審査が通れば、お部屋を借りられます。詳細につきましては、どうぞお気軽にお問合せくださいませ。

（３）入居審査について

入居申込書に沿って入居審査が行われます。通常、１～２日以内に『合否』の結果が出ます。審査の内容は、入居申込書提出の際に、身分証明書と在籍確認として健康保険証をお預かりし、コピーさせていただき、そのまま家賃保証会社へ送信します。ご本人確認の際には、指定したご連絡先へ確認のお電話が入ります。在籍確認等の審査が通過しているのに、ご本人確認ができずに、審査の承認が得られなかったケースもありますのでご注意ください。また、連帯保証人にも確認のお電話が入りますので、あらかじめ、連帯保証人となる予定の方へ承諾を得ておきましょう。

賃貸保証会社とは

（１）賃貸保証会社の仕組み

借主様が賃料を延滞した際に、賃料支払についての催促を借主又は連帯保証人に対して行い、催促に応じて頂けない場合に、延滞分を賃貸借契約時に同時にご加入頂いております賃貸保証会社への「代位弁済」の手続きをして、当社（管理会社）の指定口座へお振込み頂き、オーナー様へ送金する仕組みとなっております。賃貸保証会社（家賃保証会社）とは、借主様が賃料支払い期日までに賃料をお支払い頂けない場合や、支払いの催促にも応じられない場合に、借主様に代わって賃料を弁済（代位弁済）する会社です。延滞がない場合は、年間保証料（通常は10,000円）のお支払いのタイミングでしか、関りがないという事になります。
以下、賃貸保証会社（家賃保証会社）で当社が主に提携させて頂いております企業様をご紹介いたします。

（２）賃貸保証会社加入は義務付け？

当初、賃貸保証をつけるかどうかの基準は、「申し込み内容」によって決定していました。しかし、近年では、「初期費用の軽減」という意味合いが強くなりました。当社の管理物件では、賃貸保証会社への加入の義務付けをしておりますが、基本的に敷金・礼金は「ゼロ」で設定しております。ご加入いただく事で、借主様へのご負担をお願いするので、当社管理物件の更新事務手数料は、２年間で１０，０００円（税別）に設定しております。（令和５年金額改定）なお、定期建物賃貸借契約の場合は、再契約手数料が必要が必要（１０，０００円税別）

（３）賃貸保証料

保証会社によって、賃貸保証料の設定は異なりますが、ROOM ID（エポスカード）以外は、初回賃貸保証料が賃料総額の５０％で、２年目以降の年間保証料は１０，０００円というのが目安です。ROOM IDは、初回家賃保証料を当社は賃料総額の４０％に設定しており、年間保証料はゼロですが、月額保証料として賃料総額の１％が必要です。
JIDの場合、初回家賃保証料が賃料総額の５０％ですが、他社の年間保証料（１年毎に１０，０００円）に比較すると、JIDは２年で賃料総額の３０％となります。尚、月額払いも可能で、その際は賃料総額の１％となります。詳しくは、お気軽にお問合せくださいませ。

（４）供給過多が生み出した消費者優位な市場

ここからは、余談ですが、徳島県の人口は、年々減少しており令和２年４月３０日現在で７２３，１９８人となり、人口８０万人の時代が懐かしく感じます。一方、私達のホームタウン「藍住町」そして、隣町の「北島町」は、減少することなく増加しております。２０１１年に、藍住町にオープンした「ゆめタウン徳島」は、兵庫県淡路市も商圏に入っており、県内外の多くの人々が利用しております。同時に「雇用」も生まれ、そこになくてはならないのが「住まい」である訳で、大手ハウスメーカー（東建コーポレーション、大和ハウス、積水ハウス、大東建託）がたくさんの賃貸住宅を建築し、たくさん藍住町に転入されました。しかし、「需要」と「供給」の均衡がくずれ、「供給過多」の状況がここ数年続いており、既存賃貸住宅オーナー様をはじめ、多くのオーナー様が空室に頭を抱えているのが現状です。最近のエンドユーザーの希望を踏まえ「インターネット無料」「エアコン」「照明器具」「温水洗浄暖房便座」などの設備面が充実した物件は、割と早く成約へと至っています。

そんな状況下ではありますが、徳島でも、新築物件が続々と増えております。既存の物件に住んでおられた入居者様も、新しいものに住み替えであるとか、または土地を購入され、新築されるといった感じで、賃貸物件をご退去される方の多さも目立ちます。賃貸経営をされている家主様においては、「空室」は、頭を抱える深刻な問題となっています。

この様に、数年前から供給過剰が続き、「借手市場」がますます進んでいきます。ご契約促進のために、さまざまなキャンペーンがうたれています。単身タイプ、ファミリータイプ共通で１番人気なのが「インターネット無料」の物件です。他には、設備面で「エアコン」「温水洗浄暖房便座」「照明器具」等、今やついていて当たり前？という感覚すら出てきている様です。オーナー様からすれば、設備投資は相当な出費です。しかし、設備投資なくして、お部屋は埋まらない…それが現状なのです。したがって、しばらくは「借手市場」が続くことが予測されますので、今がチャンス！ではないでしょうか。

（４）入居審査が通過後のスケジュール

①審査承認否認の連絡

入居審査が通過すれば、いよいよ『賃貸借契約の締結』です。不動産会社から「入居審査の承認」のお電話が入れば、その後のスケジュールを説明してくださいます。入居審査は、長くても１週間（契約者・連帯保証人との連絡がとれない場合）早ければ１日で結果が出ます。

②賃貸借契約前に重要事項説明

宅地建物取引業法第３５条の規定に基づき、契約者（借主様）に対し、賃貸借契約締結前に、『重要事項説明』を行っております。これは、スタッフが誰でも行えるものではなく、宅地建物取引士しか行えない業務なのです。当社には、宅地建物取引士有資格者が３名在籍しております。お客様のご都合をお聞きして、日時を合わせて、約１時間ほどお時間を頂き、分かりやすく説明させていただいております。お店へお越し頂けない方は、IT重説にも対応しておりますので、ぜひご利用ください。

重要事項説明は、賃貸借契約書に記載されている内容の重要な部分を抜粋して記載されております。内容を十分に理解され、ご不明な点が残らない様、小さな疑問までお気軽にご質問くださいね。

（５）賃貸借契約締結

１．ご契約時に必要なもの

（１）必要書類

重要事項説明が終われば、賃貸借契約の締結へと手続きが進んでいきます。賃貸借契約の締結の際に、必要なものをご用意いただく必要があります。

必要書類はお申込み状況や審査状況により、異なります。入居お申込み時に上記表の通り、必要書類を提出しても、審査状況により追加書類が必要な場合があります。詳しく言えば、お申込み審査時に必要な書類と、ご契約時までに必要な書類とがありますが、不動産会社から説明があると思いますので、大丈夫です。

（２）ご契約金

一般的なご契約金明細（請求書）をご説明します。

例）敷金ゼロ、礼金ゼロ、家賃50,000円、共益費4,500円、駐車料1台目3,300円（税込）、2台目3,300円（税込）、CATV基本料金1,500円、火災保険料金20,000円（2年更新）、鍵交換費用11,000円、家賃保証料（初年度 賃料総額×５０％）

１月１５日～ご入居の場合

賃貸保証会社の初回費用（初年度費用）は、賃料総額（家賃・共益費・駐車料・CATV基本料等の総額）×30～50%の初回保証料がかかります。また、2年目以降の年間保証料は10,000円必要になります。

先ほどご説明しましたが、重要事項説明を受け、署名ご捺印終了後、賃貸借契約書の内容を確認し、契約者並びに、連帯保証人の署名ご捺印後、契約書類+必要書類+ご契約金の全てを揃え、不動産会社へ提出する事をいいます。捺印とは、契約者は、認印、連帯保証人は実印となります。
管理会社によって、ご契約方法は様々ですが、重要事項説明を受けた不動産会社に、賃貸借契約書を含むご契約書類+必要書類を持参（又は郵送）、ご契約金を持参（又は振込）すれば、契約締結となります。

（３）鍵の引き渡し

契約締結後、ご契約開始日（賃料発生日）当日に、契約者に対して、お部屋の鍵を引き渡します。当日にご都合が悪い場合は、当社では前日のお渡しも可能です。ただし、火災保険の開始日以前に鍵の引き渡しをすることは、できませんので、ご注意ください。
鍵を受け取れば、さぁ！夢と希望が膨らむ新居へ！いざお引越し！

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